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売却についての相談事例

ご売却についての相談事例です。

Q:いままで空き家にしていた自宅を売りに出すが、3,000万円特別控除は受けられますか?
住まなくなってから3年目の年末までに売れば、3,000万円特別控除は受けられます。
Q:自宅を弟に譲る場合には、3,000万円特別控除は受けられないのですか?
生計を一つにしていないのなら、弟さんに自宅を譲るときも3,000万円特別控除は受けられます。
Q:親の敷地に建てた自宅を、敷地ともども売りたい。3,000万円特別控除の適用はどうなりますか?
家屋と土地の所有者が別々な場合、どちらかしか共有していない場合は、3,000万円控除の適用に注意が必要です。
Q:夫と妻の共有名義の自宅を売るとき、3,000万円特別控除はどう適用されますか?
共有名義の自宅では、各人ごとに3,000万円特別控除が適用されることになっています。
Q:弟と共有名義で親から自宅を相続。居住用財産の買換えの特例を使って売却したいのですが?
共有名義の場合は、条件さえ合えば名義人の双方に買換え特例が適用されます。ただし、買換えた新居が相続分の譲渡収入より安いと、差額に課税されます。
Q:12年前に買った自宅を6年前に建て替え。軽減税率の特例は受けられますか?
一部分の増改築ならいいのですが、もとの家屋を取り壊して建て替えたのなら、軽減税率の特例は受けられません。
Q:買った値段より安い値段でしか賃貸不動産を売れませんでした。この売却で生じた赤字によって確定申告で税金の還付はできますか?
平成16年1月1日から、賃貸不動産や保有期間が5年以下のマイホームを売って譲渡損が出た場合、従来のように給与所得や不動産所得等と損益通算できなくなりました。ただし他に不動産の譲渡所得がある場合には、その譲渡所得とは損益通算が認められます。
Q:マイホームを売って賃貸住宅に住みかえる場合、住宅の譲渡損失の繰越控除が認められますか?
平成16年1月1日から平成18年12月31日までの間に、ローンの残債があるもので、保有期間が5年を超える住宅を譲渡して損失が出た場合には、住宅を買換えなくても繰越控除ができるようになりました。
Q:不動産の査定を電話やEメールでお願いできますか?
ご売却の不動産がマンションなら、マンション名、専有面積、階数、方位などを教えていただければ、いわゆる「机上査定」という簡単な査定が可能で、その日のうちにご返答いたします(水曜日を除く)。
机上査定は無料ですから、お気軽にご依頼ください。
一戸建てや土地の場合は、似たような場所でも土地の形状や接道状況によって査定額が大きく変わってきます。
売却不動産の詳細な情報(購入時の重要事項説明書など)をお持ちの場合は、マンション同様「机上査定」が可能です。
・お持ちでない場合は、官公庁での調査(※)が必要になります。
※別途調査費31,500円(消費税込み)あり。ただし売却依頼がある場合は無料。
Q:住みながら家の売却はできますか?
住みながらでも売却は可能です。中古物件の場合、多くのお客さまが住みながら売却をされています。
Q:仲介手数料はどれくらいかかるのですか?
宅地建物取引業法及び建設省の告示によって次のように上限が定められています。
成約価格(消費税抜き)が200万円以下の場合→成約価格(消費税抜き)の 5% + 消費税
成約価格(消費税抜き)が200万円を超え400万円以下の場合→成約価格(消費税抜き)の 4% + 20,000円 + 消費税
成約価格(消費税抜き)が400万円を超える場合 →成約価格(消費税抜き)の 3% + 60,000円 + 消費税
Q:家を売却する際、広告掲載料はどのくらいかかりますか?
新聞折込広告や住宅情報紙などの広告掲載料は当社の負担となりますので、お客さまからは頂戴しておりません。
Q:近所に知られたくありません。広告なしで家を売却することはできますか?
新聞折込広告やポスティングを行わなくても、家の売却は可能です。当社の会員に告知したり、レインズ(※1)という不動産業者専用のコンピュータネットワークシステムに目的物件を登録したりして、幅広く購入希望者を探すことができます。
(※1)REINS(Real Estate Information Network System)
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステム。
宅地建物取引業法で、専任媒介か専属専任媒介にて不動産の売却を依頼された場合は、所定の期日以内にその不動産に関する情報をこのシステムに登録することが義務付けられています。
このレインズはまともに営業している不動産業者であれば毎日チェックしている重要な「商売道具」ですから、ここに目的物件を登録すればあっという間に他の不動産業者に伝わり、その各々が抱えている購入希望者に伝わる仕組みになっています。
Q:売却までの間、カギは預けないとだめですか?
お住まいになっている場合は、当社にカギを預ける必要はございません。
空家の場合は、当社にカギをお預けいただいた方がお客さまにとって面倒がなくなります。
Q:自宅が夫婦共有の名義になっている場合、特別な手続きが必要ですか?
特別な手続きは必要ございませんが、共有の場合は夫婦に限らず共有者全員が売却に同意している必要があり、登記委任状や契約書などへの署名・押印は原則としてすべて本人が行います。
実印・印鑑証明書などもそれぞれご用意いただく必要がございます。
Q:不要品(家具など)がある場合、どうしたらよいでしょうか?
まず、新居に必ず持っていくものを決めておいてください。残りは買主さまと相談すると良いでしょう。
買主さまが引き取ることを希望しないものについては、売主さまが処分しなければなりません。
処分方法としましては、以下のようなことが考えられます。
1】引越の際、引越業者に引き取ってもらう。
2】リサイクルショップへの売却。
3】粗大ゴミとして出す。
Q:エアコンなどの設備に不具合がある場合、修理は必要ですか?
特に必要ございません。ただし、一般的に使えない状態のものを受け取る方はいらっしゃらないので、修理しないのであれば撤去を希望される買主さまが多いと思われます。また、設備の中でも給湯器のような日常生活に不可欠なものに不具合があると売買自体が成立しにくいので、この場合は事前に修理しておくことをお勧めします。いずれにしても、契約時に、「付帯設備表及び物件状況等報告書」という書類を作成し、買主さまに引き渡す付帯設備や物件自体に見えない不具合があり、それを把握している場合はその箇所をあらかじめ知らせなければなりません。
Q:家を売却した場合、確定申告が必要と聞きましたが・・・?
家を売却したら、その翌年の2月〜3月に確定申告をする必要があります。条件が整っていれば、申告することによって次のような軽減措置を受けられます。
◇売却/得したとき→「居住用財産の3000万円特別控除」、「居住用財産の軽減税率の特例」、
    損したとき→「居住用財産の譲渡損失の損益通算」、「特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除」
◇買換/得したとき→「居住用財産の買換え特例」、損したとき→「居住用財産の買換えによる譲渡損失の繰越控除」
特に、売却損が出たときに、最大向こう3年間の所得からの繰越控除が受けられると大変助かります。買い替えを躊躇している方も、是非一度ざっくばらんにご相談ください。
Q:売却した年の固定資産税はどうなりますか?
固定資産税・都市計画税は、1月1日現在の不動産所有者に対して課せられますが、例年5月に送付される納税通知書をもって金額が確定します。
ですから、それ以後から12月31日までの間に売却(所有権の移転登記の完了)した場合は、その通知書の金額を日割りで案分し、精算します。
一方、1月1日から納税通知書が送付されるまでの間に売却した場合は金額が確定していないので、前年の納税通知書の金額をもって日割りで案分し精算します。後に誤差が出ても再精算はしません。
<例>固定資産税+都市計画税=年間12万円、平成16年9月2日所有権移転の場合
◇売主負担:平成16年1月1日〜8月31日までの負担12万円×244日÷366日=8万円
◇買主負担:平成16年9月1日〜12月31日までの負担12万円×122日÷366日=4万円
Q:権利証を紛失してしまいました。どうしたらよろしいでしょうか?
権利証を紛失してしまった場合、司法書士と面談していただく必要がございます。
その際に必要な書類は
  • 物件購入時の売買契約書、重要事項説明書、領収書
  • 新築時の請負契約書、建築確認通知書、検査済証、領収書
  • 登記原因証明情報の写し(新法施行後、司法書士の署名職印付)
  • 登記完了証(オンライン指定後、書面申請の場合のものは登記官の証明印付、オンライン申請の場合のものは司法書士の署名職印付)
  • 資格者代理人作成による登記完了報告書
  • 固定資産税納付通知書
  • 固定資産税納付領収書
  • 電気・ガス・水道・電話料金等の納付済み領収書
こまかな手続きがございますが、担当者がすべてサポートさせていただきますのでご安心ください。